북신길닷컴정비사업 유형과 절차
사업유형을 선택하면 해당 절차와 현재 진행 중인 북신길 구역만 볼 수 있습니다.
재개발(주택정비형)
토지등소유자가 조합을 만들어 노후 주거지를 정비하는 가장 일반적인 방식입니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법
- 시행 주체
- 주민 조합
- 조합
- 있음
- 주요 동의 요건
- 조합설립: 토지등소유자 3/4·토지면적 1/2 이상
- 보상·분양
- 관리처분계획으로 조합원 분양(권리가액 기준), 미분양자는 현금청산
- 1
정비계획 수립
구청장이 구역 범위·용적률·기반시설·세대수 등 정비계획을 세워 입안합니다.
- 2
정비계획 공람
정비계획안을 30일 이상 주민에게 공람하고 구의회 의견을 듣습니다.
- 3
정비구역 지정
서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역이 지정·고시됩니다.
- 4
추진위원회
토지등소유자 과반수 동의로 조합설립추진위원회를 구성하고 구청 승인을 받습니다.
- 5
조합설립인가
법정 동의율(재개발은 토지등소유자 3/4·토지면적 1/2 이상)을 모아 조합 설립 인가를 받습니다.
- 6
시공사 선정
조합 총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정합니다(서울시는 조합설립인가 뒤부터 가능).
- 7
사업시행인가
건축계획·정비기반시설·세입자 대책 등 사업시행계획을 구청이 인가합니다.
- 8
감정평가
조합원의 종전자산(기존 토지·건물)을 감정평가해 권리가액을 정합니다.
- 9
조합원 분양신청
감정평가액과 추정 분담금을 통지한 뒤 조합원 분양신청을 받습니다. 신청하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.
- 10
- 11
이주·철거
이주비 대출 등으로 이주한 뒤 기존 건축물을 철거합니다.
- 12
착공
새 아파트 공사를 시작합니다. 보통 이 무렵 일반분양을 준비합니다.
- 13
분양
일반분양 청약을 받고, 준공·입주 뒤 이전고시와 조합 청산으로 마무리합니다.
자주 묻는 질문
권리산정기준일은 무엇이고 왜 중요한가요?
분양받을 권리를 산정할 때 새로 쪼갠 토지·주택을 별개의 권리로 인정할지 판단하는 기준일입니다.
도시정비법 제77조는 기준일 다음 날 이후 토지 분할, 다세대 전환 등으로 소유자가 늘어난 경우 여러 사람을 한 명의 분양대상자로 보도록 정합니다. 정확한 날짜는 해당 구역의 고시를 확인해야 합니다.
입주권과 분양권은 어떻게 다른가요?
조합원입주권은 정비사업의 관리처분계획 등에서, 분양권은 주택 공급계약에서 생기는 지위입니다.
소득세법은 조합원입주권을 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주자 지위로, 분양권을 주택법 등에 따른 공급계약으로 주택을 공급받도록 선정된 지위로 구분합니다. 세금과 거래 제한은 서로 다를 수 있습니다.
분담금은 언제, 어떻게 정해지나요?
개별 분담금은 종전자산 평가와 분양설계 등이 담긴 관리처분계획에서 구체화됩니다.
사업시행자는 분양신청 현황을 기초로 분양대상자별 종전 자산과 분양예정 자산의 평가액 등이 포함된 관리처분계획을 수립합니다. 초기 추정액은 확정액이 아니므로 최신 관리처분계획을 확인해야 합니다.
언제 현금청산 대상이 되나요?
분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 법에서 정한 경우 토지·건축물은 손실보상 협의 대상이 됩니다.
도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 않은 사람, 신청을 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람 등에 대해 사업시행자가 손실보상 협의를 하도록 정합니다. 개별 권리는 공고와 조합 정관도 함께 확인해야 합니다.
이주 시기와 이주비는 언제 정해지나요?
이주는 관리처분계획 인가 뒤 진행되며, 대출 여부와 조건은 사업별 계획·금융약정에 따릅니다.
정비사업은 관리처분계획 인가와 기존 건축물 철거 절차를 거칩니다. 법이 모든 조합원에게 같은 이주비를 정해 두지는 않으므로 실제 이주일, 대출 대상과 이자는 사업시행자 공고를 확인해야 합니다.
토지거래허가구역에서는 바로 매매할 수 있나요?
허가구역 안의 기준을 넘는 토지 거래는 계약 전에 관할 관청의 허가가 필요합니다.
부동산거래신고법은 허가구역의 토지에 관한 소유권·지상권 이전 계약에 허가를 요구합니다. 허가구역 여부와 면적 기준, 이용 의무는 계약 전에 관할 구청에서 확인해야 합니다.